物件の法律問題
旗竿地、敷地延長などと呼ばれている土地の物件でも、建てられた時には法的になんの問題もない物件が多いです。
建築基準法は、長年の間に何度も変更もされてきています。
建てられた当初は法的に問題がなかった物件が、現在の法規制に違反するので増築や建て替えが不可能である事を既存不適格と言います。
既存不適格の物件であっても、そのままの形で使用すれば問題ありません。
リフォームをする事に対しては、緩和条件が適用されます。
このような物件は、道路に関係するものも多いです。
投資目的ではなく、このような法律を知らずに個人で購入されて困られている方も多いです。
購入者がいるのは、値段がやはり同条件の物件より安い為です。
その為、立地や条件が整えば投資家にとっては有難い物件です。
しかし周辺住民との交渉が必要な場合も多く、法律的な知識も必要です。
周辺住民との交渉がうまくいかない場合は、諦めざるをえない状況にもなります。
既存不適格問題
現在の法規制の範囲で建て替えが可能な物件もあれば、建て替え自体できない物件もあります。
道路に関する問題の場合は、道路を新たに作る必要がでてくる場合もあります。
その為、物件だけでなく周辺住民から道路の土地を購入しなければいけない場合があります。
また、ビルなどは現在の法律を適用すると階を減らして建て替えしないといけない場合もあります。
それぞれの物件で条件によって、できる事とできない事の違いがさまざまでてきます。
購入してから、リフォームもできないのであれば投資としてなんの意味もないですよね。
費用の計算も物件と土地さらにリフォーム、法的な手続きに必要な費用まで検討しなければなりません。
その為、個人的にもしっかりと勉強する必要があります。
既存不適格は現在でもおこりうる問題
現在法的になんの問題もない物件であっても、法律が改正されるにあったて既存不適格の物件になる可能性は多いにあります。
耐震基準などは、何度も改正されてきています。
その為、既存不適格物件はいつの時代でもたくさんでてきます。
中古物件を投資目的で購入される方にとっては、切り離せない問題です。
好んで既存不適格物件を購入する方もいれば、そうでない方もいるでしょう。
手間や法的知識が必要となりますが、問題をクリアできればまさしく投資にぴったりな物件です。
問題解決方法もそれぞれで違いますので、簡単におすすめできませんが魅力的な物件です。
放置されたままになっている物件も多く、購入金額はやはり安くつく事が多いです。
その他の費用と合計して考えた時に、利益がでる物件もなかには存在します。
中古物件での投資を検討されている方には、既存不適格物件も視野に入れた物件探しをおすすめします。