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投資の分析方法

SLtou7uK

投資分析とは?

投資分析はしばしば株式投資の現場でよく聞かれる言葉です。

しかし株式投資と不動産投資はそもそも投資対象の種類が異なることから同じ「投資分析」といっても全く種類も手法も異なります。

株式投資の場合には投資をしようとする企業の財務状況や自己資本比率、研究開発費や従業員平均年齢などからその企業の将来性をはかる「ファンダメンタルズ分析」と、その企業の株価が過去にどういった動きをしてきたかということからパターンを見つけてタイミングを計る「テクニカル分析」とがあります。

ですが不動産投資の場合には過去の値動きはほとんどあてにならずパターン化した法則があるというわけではありませんので、あくまでも基準となるのはその物件でいくらの収益をあげることができるかということです。

そのための一つの指標となるのが利回り計算で、ある価格で購入をした不動産物件を賃貸するとき周辺の相場価格で運用したときにどのくらいの収益が出るかということで算出していきます。

わかりやすい例で言えばこれから投資をしたいと思っている土地があった場合、そこに自分の予算内で立てられる物件を作った場合、周辺の家賃相場で人が入った場合にその賃料で初期費用をどのくらいで回収することができるかということを分析するということです。

利回りから最も収益が挙げられる土地を選ぶ

都内では他の地域に比べて物件の入れ替わりが激しく、地価も社会情勢に敏感に反応します。

不動産投資に慣れていない人の場合、初期投資額が多く用意できないこともありつい「自分が買える範囲の土地に物件を作る」という発想からスタートしてしまうことがよくあります。

しかしあるもので勝負をするという方法はどうしても戦略が後付けになりやすく、結局周辺の地価や家賃相場に引きずられてしまい思うような運用をすることができなくなったりします。

不動産投資ということでシビアに考えるならば、自分の持っている金額で買えるところで買うということではなくより収益を上げやすい土地を選んで物件を購入するという分析が必要です。

不動産投資分析の方法は最も単純な利回り計算にはじまり、キャップレート分析やDCR(デット・カバレッジ・レシオ)といったような複数の方法があります。

何を重視するかにもよりますがまずは投資分析の種類やそれによってわかることを理解し、そこから投資すべき物件を見極めていくことが成功のカギです。