投資尺度に使われる際に用いられる指標
この指標は、株式・不動産・債券など何らかの投資対象に投資をした際の実質利回りから、投資リスクが最も低いと思われる金利を差し引いた利回りの事です。
一般的には10年償還の国債が最もリスクが低いと考えられており、この金利との差を言います。
つまり、この指標の数値は投資実質利回りから10年物国債金利を差し引いて算出され、これの意味するところは10年物国債と同じ利回りであれば差はゼロで投資メリットもゼロと言うわけです。
不動産投資におけるイールドギャップ
近年は低金利時代が続き、サラリーマンでも金融機関から不動産ローンの借り入れをしてマンションの1部屋などに投資して、家賃収入による利回りで副収入を得る方も増えています。
家賃収入から金融機関へのローン返済額などを差し引いた残りが実収入になるという仕組みで、その額を投資額で除することで利回りとして算出できるのです。
不動産投資の際に使われるイールドギャップは不動産購入に際する資金調達時の金融機関からの借入れ金利と投資不動産の利回りの差を指します。
簡単にいえば、利回り6パーセントの投資物件で、金融機関借入の金利が3パーセントであれば、イールドギャップは「6-3=3パーセント」ということになります。
この指標で有効とされる目安の値は、一般に2％と言われます。
2パーセント以下の不動産は、投資の対象に適さないとされるのです。
ローン利用の投資における指標の考え方
一般的に、イールドギャップの位置づけは、銀行から資金を借り入れて賃貸建物を購入する際、対象建物の収益性を計る一つの指標として使われます。
不動産投資ローンを活用して安定した収益を上げることの出来る不動産投資を望むのなら、知っておくべき指標です。
イールドギャップはローンを使って金融機関より借り入れをして不動産に投資をした利回りの意味です。
仮に投資する不動産物件の利回りが高い場合でも、金融機関からの借入金利が高ければ、イールドギャップも低下して、投資物件として魅力がなくなる場合もあります。
逆に、利回りが低利のケースでも、銀行のローン金利がより低利であれば、この指標は上昇し、魅力あるものとなるケースもあります。
購入の判断基準としてイールドギャップという指標が利用されるのです。
基本的にはイールドギャップの数値が高いほど魅力のあるいい投資物件だと言うことが出来ます。
注意するポイントとして、投資物件の利回りはあくまでも実質利回りで考えなくてはいけないことで、不動産を管理するには一定のランニングコストがかかります。
ランニングコストは修繕費などの管理コストで、これを収入から控除して計算しておかなければ、管理を怠り不動産の劣化を進め、想定していた利回りが得られないことになります。