不動産投資を成功させるためには事業計画を立てる
不動産投資には購入したものを売却することで得られる「キャピタルゲイン」と、自分がオーナーとなっている物件を賃貸してそこから定期収入につなげていく「インカムゲイン」の二種類があります。
このうちキャピタルゲインは普通の物品売買と同じく仕入れたものを別の人に売ることで収入になるのでそれほど長期的な視点は必要ありません。
一方短期的な考えではなかなかうまくいくことができないのがインカムゲインの方で、これから自分が作ろうとする物件は工事にいくらかかり、それをいくらで回収することができるかということをしっかり計画していかないといけません。
最初にしっかり利回りを計算せず、場当たり的な金額の決め方をしてしまうとせっかく投資をして物件のオーナーになってもいつまでも初期費用の回収ができず、維持費だけがどんどんかさんで赤字ばかりが膨らむなんていうことになってしまいます。
景気がよく放っておいてもどんどん資産価値があがる時代ならそうしたどんぶり勘定も通用していましたが、現在はそんなに甘い時代ではありませんのでかなり専門的な計算知識がないと長期的に安定した運用をしていくことができません。
利回り計算の基本
不動産における利回り計算の基本は、「利回り＝満室時の年間賃料/不動産の購入価格」です。
当たり前のようですが案外これをしっかり計算していないオーナーさんもいるので、まずは最初に投資をする物件の価格を把握し、そこからいくらの賃料設定にすれば回収可能かということを考えていきましょう。
上記の利回り計算の方法は「表裏利回り」や「グロス利回り」と言われることもある最も単純かつ基本になる方法です。
慣れてくると諸経費や税金、空き室リスクといった複数の項目を合わせて計算する方法も使えるようになりますが、まずはざっくり上記の計算法に基づき算出をしてみてください。
なぜこうした計算が必要かというと、この計算ができないといくらまで賃料を下げることができるかを把握することができないからです。
アパートやマンション物件の多くは現在人口密集地では雨後の竹の子のようにどんどん新築物件ができており、過当競争が起こっている地域も数多く存在しています。
そうした場合空き室リスクを減らすために最初にオーナーが行うのが「賃料値下げ」なのですが、あまりにも下げ幅が大きくなりすぎてしまうとそもそもの利回りがマイナスになってしまいます。
上記の表をちょっと違った面からみると「不動産の購入価格＝満室時の年間賃料/不動産の利回り」ということになりますので、自分の予算ではいくらの物件まで購入可能かということも見えてきます。